Wer den Wert seines Hauses berechnen oder den Wert seiner Wohnung ermitteln möchte, stellt schnell fest: Der Immobilienwert ist keine feste Grösse. Er verändert sich mit der Marktsituation, mit der Nachfrage, mit den Zinsen – und mit dem Zustand sowie der Lage des Objekts. 

Ob Verkauf, Erbteilung, Scheidung oder die Prüfung des Entwicklungspotenzials – die Frage bleibt immer dieselbe: Was ist meine Immobilie aktuell wert? 

Eine fundierte Immobilienbewertung liefert darauf eine verlässliche Antwort. 

Marktwert Immobilie: Was bedeutet das konkret? 

Wenn Eigentümer nach dem „Wert ihres Hauses“ oder dem „Wert ihrer Wohnung“ suchen, ist meist der Marktwert der Immobilie gemeint. Dieser wird auch Verkehrswert genannt und bezeichnet den Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zum aktuellen Zeitpunkt erzielen würde. 

Dabei spielen mehrere Faktoren zusammen: die Angebots- und Nachfragesituation am Immobilienmarkt, normale Verkaufsbedingungen ohne Zeitdruck oder Zwang sowie der konkrete Bewertungszeitpunkt. Der Marktwert ist immer eine Momentaufnahme und kann sich durch Veränderungen im Zinsumfeld oder durch eine veränderte Nachfrage verschieben. 

Einfach gesagt: Der Marktwert zeigt, welchen Preis Käuferinnen und Käufer heute bereit sind zu bezahlen. 

Wie kann man den Wert eines Hauses oder einer Wohnung berechnen? 

Je nach Objektart und Verwendungszweck kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung. 

Bei selbst genutzten Liegenschaften wie Einfamilienhäusern wird häufig die Realwertmethode eingesetzt. Dabei wird zunächst berechnet, was das Gebäude heute kosten würde – inklusive Baunebenkosten und Umgebung. Danach wird die altersbedingte Entwertung berücksichtigt, um den Zeitwert zu bestimmen. Ergänzt wird dieser durch den Landwert. Aus der Summe ergibt sich der Marktwert der Immobilie. 

Für Eigentumswohnungen oder typische Einfamilienhäuser an durchschnittlichen Lagen wird oft die Vergleichswertmethode verwendet. Hier wird das Objekt mit ähnlichen Immobilien verglichen, deren Verkaufspreise bekannt sind. Besonders verbreitet ist die sogenannte hedonische Bewertung. Sie basiert auf umfangreichen Transaktionsdatenbanken und statistischen Verfahren und eignet sich vor allem für Standardobjekte. Für Spezialimmobilien ist sie weniger geeignet. 

Bei Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften steht die Ertragskraft im Vordergrund. In solchen Fällen wird in der Regel die Ertragswertmethode angewendet. Dabei werden die jährlichen Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zu einem Kapitalisierungssatz gesetzt, der verschiedene Einflussfaktoren berücksichtigt. So lässt sich der Immobilienwert aus der zu erwartenden Rendite ableiten. 

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie? 

Wer den Wert eines Hauses oder den Wert einer Wohnung berechnen möchte, sollte wissen: Die Lage ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren. Doch Lage ist mehr als nur Aussicht oder Besonnung. 

Zur Makrolage gehören unter anderem die regionale Nachfrage, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, das Freizeitangebot oder der Steuerfuss einer Gemeinde. Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung – etwa Immissionen, Nachbarschaft oder mögliche bauliche Veränderungen in der Umgebung. 

Ebenso entscheidend sind die Eigenschaften der Liegenschaft selbst: Grundstücks- und Wohnfläche, Grundriss, baulicher Zustand, Modernisierungs- und Energiestandard. Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich der Zustand des gesamten Gebäudes berücksichtigt – inklusive gemeinschaftlicher Bauteile und des Erneuerungsfonds. 

Auch das Entwicklungspotenzial kann den Marktwert einer Immobilie beeinflussen. Unternutzte Parzellen oder Ausnutzungsreserven spielen dabei eine Rolle. 

Immobilie online bewerten oder professionell schätzen lassen? 

Wer den Wert seines Hauses oder seiner Wohnung ermitteln möchte, kann heute verschiedene Wege wählen. 

Webbasierte Tools ermöglichen eine schnelle Online-Bewertung anhand der Vergleichswertmethode. Sie eignen sich vor allem für eine erste Orientierung bei Standardobjekten. 

Wenn Sie unkompliziert den Wert Ihrer Immobilie online berechnen möchten, können Sie unsere Online-Marktwertschätzung nutzen.

Eine professionelle Immobilienbewertung geht jedoch deutlich weiter. Eine Fachperson besichtigt die Liegenschaft vor Ort, prüft relevante Unterlagen wie Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsausweis, Pläne oder Energiedaten und analysiert den baulichen Zustand. Auf dieser Grundlage wird der Marktwert berechnet und in einem ausführlichen Bericht dokumentiert. 

Gerade bei Erbteilungen, Scheidungen, beim Verkauf einer höherpreisigen Immobilie oder bei der Beurteilung von Entwicklungsmöglichkeiten empfiehlt sich der Beizug einer qualifizierten Expertin oder eines Experten. Eine fundierte Schätzung schafft Transparenz und bietet eine solide Entscheidungsgrundlage. 

Fazit: Den Wert von Haus oder Wohnung richtig einschätzen 

Ob Sie den Wert Ihres Hauses berechnen, den Wert Ihrer Wohnung ermitteln oder den Marktwert Ihrer Immobilie für einen konkreten Verkauf benötigen – eine fundierte Bewertung schafft Klarheit. 

Für eine erste Orientierung kann eine Online-Bewertung sinnvoll sein. Geht es jedoch um verbindliche Grundlagen und weitreichende Entscheidungen, ist eine professionelle Immobilienbewertung in der Regel die verlässlichere Wahl. 

Wer sich vertieft mit Bewertungsmethoden, Einflussfaktoren und konkreten Berechnungsbeispielen auseinandersetzen möchte, findet im Whitepaper «Immobilienbewertung» umfassende Informationen und praktische Handlungsempfehlungen.  

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