Einführung

Um die Spekulation mit Grundstücken oder Liegenschaften zu verhindern, wird seit Ende der 1940er Jahre bei entsprechenden Transaktionen in allen Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Ihre Höhe hängt in erster Linie von der Differenz zwischen dem einstigen Kauf- sowie dem aktuellen Verkaufspreis ab und sinkt mit der Besitzdauer.

Wer muss die Grundstückgewinnsteuern bezahlen?

Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich streng betrachtet eigentlich um eine Sondereinkommenssteuer von Kanton und Gemeinde auf dem Ertrag aus dem Verkauf der Liegenschaft. Daher ist die Steuer von der Verkäuferin oder vom Verkäufer zu bezahlen.

Gut zu wissen: Grundstückgewinnsteuern müssen auch bezahlt werden, wenn sich das Gebäude auf einer Parzelle im Baurecht befindet. Dann beschränkt sich die Berechnung aber auf den Wert des Hauses und nicht auch auf die Wertsteigerung des Landes. Zu bezahlen ist die Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig auch wenn man Miteigentum an einer Liegenschaft hat, die verkauft wird, sowie bei der Veräusserung eines Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Höhe der Gewinnsteuer kann – wie bei allen anderen Steuern auch – von Kanton zu Kanton variieren. Identisch ist hingegen schweizweit die Art und Weise der Berechnung. Ausgangslage bildet zum einen die Differenz zwischen den ursprünglichen Kosten beim Erwerb oder bei der Erstellung der Liegenschaft und dem Verkaufspreis. Zum andern fliesst die Besitzdauer mit ein. Dabei gilt: Je länger Ihnen eine Liegenschaft gehört hat, desto tiefer fällt der Satz für die Grundstückgewinnsteuer aus. Der Kanton Graubünden beispielsweise gewährt ab dem elften Besitzjahr eine Ermässigung auf dem Steuerbetrag von 1.5 Prozent pro Jahr, die maximale Reduktion liegt bei 51 Prozent. Der Kanton Luzern erhebt bei einer Besitzdauer bis zu vier Jahren einen Zuschlag auf die Basissteuer und gewährt ab dem zehnten Jahr eine kontinuierlich steigende Ermässigung. Reduziert wird die Steuer in allen Kantonen auch durch verschiedene Abzüge, etwa für wertvermehrende Investitionen.

Details zu den Kantonen finden Sie unter: https://www.estv2.admin.ch/stp/ds/d-besteuerung-grundstueckgewinne-de.pdf

Was gilt bei langer Besitzdauer? 

Gehört eine Liegenschaft über sehr lange Zeit derselben Person, könnte dies aufgrund der grossen Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zu einer sehr hohen Grundstückgewinnsteuer führen. Dies wird dann unter Umständen auch durch die Ermässigung aufgrund der Besitzdauer nicht mehr ausgeglichen. Viele Kantone verkürzen in ihrer Berechnung deshalb die Besitzdauer künstlich: Sie bestimmen den Wert, den die Liegenschaft zu einem weniger lang zurückliegen den Zeitpunkt hatte, und setzen bei der Steuerberechnung diesen Wert als Kaufpreis ein. Im Kanton Zug beispielsweise dient bei einer sehr langen Besitzdauer der Verkehrswert von 25 Jahren als Basis, im Kanton Zürich derjenige vor 20 Jahren.  

Provisorische Berechnung 

Definitiv berechnet wird die zu bezahlende Summe vom Steueramt erst, wenn die Übertragung der Liegenschaft stattgefunden hat. Um keine böse Überraschung zu erleben, lohnt es sich, wenn Sie vorgängig eine provisorische Berechnung der maximalen Steuer erstellen lassen. So erhalten Sie frühzeitig eine Vorstellung über den voraussichtlichen Gewinn und die darauf entfallende Steuer. In einfachen Fällen helfen Ihnen dabei Steuerrechner und Tabellen, die viele Kantone auf ihrer Website zur Verfügung stellen. Ist die Ausgangslage komplexer oder bestehen Unklarheiten bezüglich der Abzugsmöglichkeiten, können Sie das Steueramt um eine provisorische Berechnung bitten – diesen Service bieten aber nicht alle Kantone an.  

Abzugsmöglichkeiten bei der Grundstückgewinnsteuer  

Als Verkäuferin oder Verkäufer eines Objekts können Sie bei der Grundstückgewinnsteuer von verschiedenen Abzugsmöglichkeiten profitieren.  

Vom Verkaufspreis abgezogen werden in der Regel folgende Aufwände:  

• Wertvermehrende Investitionen, die Sie während der Besitzdauer getätigt haben. Dazu zählen etwa Umbauten und Renovationsarbeiten wie der Ersatz der Küche durch ein wesentlich teureres Modell (nur Preisdifferenz), der Anbau eines Wintergartens oder der Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum. Wertsteigernde Aufwendungen, die Sie bereits früher in der ordentlichen Steuererklärung abgezogen haben (beispielsweise für Energie- und Umweltschutzmassnahmen), dürfen Sie nicht nochmals geltend machen. Und auch die Kosten für eine Photovoltaikanlage dürfen Sie nur abziehen, wenn diese im Rahmen eines Neubaus erstellt wurde.  

• Baukosten, falls Sie das Grundstück noch unbebaut erworben oder ein bestehendes Gebäude durch eine neues ersetzt haben. Der Aufwand für den Abbruch des Altbaus ist ebenfalls abzugsberechtigt.  

• Erschliessungskosten, wenn das Grundstück beim Kauf noch nicht erschlossen war (Strasse, Werkleitungen).  

• Verkaufsaufwendungen, etwa Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern (nur der von Ihnen bezahlte Anteil), Notariats- und Beurkundungsgebühren, Provision für die Maklerin oder den Makler und Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallen sind.  

• Vorfälligkeitsentschädigung: Falls Sie die Hypothek aufgrund des Verkaufs vorzeitig kündigen mussten und die Bank dafür eine Strafgebühr verlangt, dürfen Sie diese geltend machen.  

Die erlaubten Abzüge können von Kanton zu Kanton variieren. Erkundigen Sie sich vorgängig beim zuständigen Steueramt nach den Abzugsmöglichkeiten. 

Steuern planen und optimieren 

Wer frühzeitig mögliche Steuerfolgen beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie berücksichtigt, kann gezielt sparen oder Steuerzahlungen sinnvoll aufschieben. So haben Steuerpflichtige in bestimmten Fällen die Möglichkeit, die Grundstückgewinnsteuer durch den direkten Erwerb einer Ersatzliegenschaft zu verschieben – sofern die Voraussetzungen erfüllt und die nötigen Nachweise rechtzeitig bei der zuständigen Steuerverwaltung eingereicht werden. Auch in der Steuererklärung bieten sich durch gezielte Investitionen und korrekte Abzüge zusätzliche Sparpotenziale. Diese und weitere Informationen finden Sie im Whitepaper «Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien in der Schweiz».