Viele Mehrfamilienhäuser verfügen im Verhältnis zu ihrer Grösse über einen grosszügigen Umschwung. Liesse sich im Zeichen der Verdichtung und geänderter Bau- und Zonenordnung ein brachliegendes Potenzial ausschöpfen? Die Frage ist elementar, ob es nun um die Bewertung oder um Ihre eigenen Zukunftspläne geht.

Der Grundsatz, dass bestehende Siedlungen und Gebäude nachverdichtet werden, ist weitherum anerkannt. Was vielen Eigentümern nicht klar ist: Sitzen sie selbst auf einem wahren «Schatz», der nur gehoben werden muss? Immerhin lassen die heute massgeblichen Bestimmungen in Wohnzonen und die zulässigen Ausnützungs- und Baumasseziffern einen grossen Handlungsspielraum offen.

Das neue Mantra

«Potenziale erkennen» ist schon fast zum neuen Mantra in der Immobilienbranche geworden. Die Nachfrage nach Objekten an guten Lagen ist bekanntlich so stark wie schon lange nicht mehr. Die Bewertung hängt entscheidend von folgender Überlegung ab: Lassen die Baugesetze und die Zonenordnung eine Verdichtung zu – vielleicht eine Aufstockung, einen Dachausbau oder gar einen grösseren Ersatzneubau? Fachleute, die sich schon länger damit auseinandersetzen, wissen um die Komplexität solcher Fragen. Während in einem Fall dem Eigentümer viele Optionen offenstehen, sieht es in einem anderen ganz anders aus. Bei Altbauten in Dorf- und Ortszentren oder in historischen Quartieren darf das äussere Erscheinungsbild oft nicht verändert werden. Schon nachträgliche minimale Änderungen am Dach oder eine Lukarne erweisen sich als Herausforderung. Erst recht gilt dies für Objekte, die unter Schutz gestellt sind.

Unkenntnis des Baurechts und falsche Annahmen können die Eigentümer teuer zu stehen kommen. Vielleicht wollen sie ihre Liegenschaft aus Altersgründen verkaufen, versäumen es aber, eine professionelle Einschätzung des Potenzials vornehmen zu lassen. So wird der künftige Eigentümer das schlummernde Potenzial nutzen. Ebenso relevant ist die Fragestellung bei Erbschaften und Handänderungen innerhalb der Familie.

Professionellen Rat einbeziehen

Die meisten privaten Eigentümer sind daher gut beraten, das Potenzial der Parzelle durch Experten prüfen zu lassen. Nebst der Bauzone mit entsprechenden Nutzungsmassen kommt es auch auf künftige Änderungen und anstehende Planungsverfahren an. Weiter ist zu entscheiden, ob Sie selbst als «Bauherr» Ihrer Projektidee die Fäden in der Hand haben wollen. Potenziale zu nutzen, erfordert ein hohes Mass an persönlichem Einsatz und bindet Kapital.

Die Fülle an Bauvorschriften und verbindlichen Rahmenbedingungen ist für Laien kaum noch zu bewältigen: von Brand- und Lärmschutz bis zu Vorschriften punkto Energie und CO2-Emissionen. Dabei müssen Sie in jeder Phase das Projetbudget verantworten und alle unternehmerischen Risiken managen: Länger dauernde Genehmigungsverfahren, öfters auch Einsprachen von Nachbarn, Risiken von Verzögerungen und Mehrkosten sowie Markt- und Partnerrisiken (gegenüber Planern, Lieferanten und Unternehmern).

Fazit: Es gibt viele triftige Gründe, Mehrfamilienhäuser als solide Kapitalanlage zu betrachten. Um Potenziale erfolgreich zu erkennen, braucht es ein hohes Mass an Professionalität. Wir beraten Sie gerne bei der Frage, wo das Potenzial Ihrer Liegenschaft liegt und begleiten Sie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft.