Anlageimmobilienmarkt: Ausblick auf 2024 

Entdecken Sie mit Ramona Ruh, unserer Leiterin Anlageimmobilien, die neuesten Trends und Entwicklungen im Markt. In einem kurzen, aber inhaltsreichen Interview reflektiert sie das Jahr 2023 und gibt einen Ausblick auf 2024. Erfahren Sie, wie die Zinsentwicklung den Markt prägt und was das für Renditeliegenschaften und Investoren bedeutet. Kompakt, prägnant und direkt aus der Expertinnenperspektive. 

Frau Ruh, können Sie uns einen kurzen Einblick in die Leistung des Walde Anlageimmobilienteams im Jahr 2023 geben, vielleicht auch mit einigen Kennzahlen?  

Unsere Leistung im Jahr 2023 war trotz der herausfordernden Marktlage wieder sehr erfolgreich. Wir konnten insgesamt 47 Objekte vermitteln, welche einem Gesamtpreisvolumen von rund CHF 261 Millionen entsprachen. Das Käufersegment war dabei sehr divers. Am meisten Nachfrage kam von privaten Investoren, die bei 40% unserer Transaktionen auf der Käuferseite vertreten waren. Gefolgt wurden sie von Immobilienpromotoren mit 26%. 2023 verkauften wir auch einige Liegenschaften an gemeinnützige Stiftungen und Genossenschaften – insgesamt ein Fünftel unserer Geschäfte. Bemerkenswert ist, dass beinahe die Hälfte unserer Verkäufe, nämlich 47%, diskret innerhalb unseres Walde Netzwerks abgewickelt wurden. Besonders gefragt waren Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung (62%) und Grundstücke mit Entwicklungspotenzial (21%) mit oder ohne Bestandesliegenschaft.  

Zu Beginn des Jahres 2023 war unter Liegenschaftsbesitzern und Investoren aufgrund der hohen Inflation und ansteigender Zinsen eine gewisse Besorgnis spürbar. Welchen Einfluss hatten diese Faktoren auf den Immobilienmarkt? 

Anfang 2023 spürten private und institutionelle Investoren die Auswirkungen der Inflation und der ansteigenden Zinsen, was zu einer gewissen Vorsicht auf dem Immobilienmarkt führte. Die Kosten für langfristige Festhypotheken lagen damals bei etwa 2,5 bis 3 Prozent, was sich in einer höheren Renditeerwartung widerspiegelte. Dies galt sowohl für die Renditeerwartungen beim langfristigen Anlegen des Kapitals im eigenen Immobilienportfolio als auch für Investitionen in Projektentwicklungen von Immobilienpromotoren, die häufig stark auf Fremdkapitalfinanzierung setzen. Erfolgsentscheidend waren die richtige Lage, das passende Produkt und eine effektive Verkaufsstrategie.

Unter diesen Bedingungen zeigten sich Investoren weiterhin bereit, sehr gute Preise für Anlageimmobilien zu zahlen. Während sich 2023 einige Investoren aus dem Markt zurückzogen, sahen andere, insbesondere neue und risikobereite Akteure, in dieser Marktsituation eine ideale Einstiegschance. 

Der Schlüsselfaktor für den Erfolg im Jahr 2023 war unser Netzwerk: Wir standen in engem Kontakt mit den Investoren und hatten genaue Kenntnis darüber, wer zu welchem Zeitpunkt in welche Projekte investieren wollte. Diese enge Vernetzung ermöglichte es uns, zahlreiche Geschäfte erfolgreich abzuschliessen. 

Die Schweizerische Nationalbank hielt den Leitzins im Dezember 2023 bei 1,75%. Marktakteure sprechen bereits über die Senkung im Verlaufe des Jahres 2024. Die Zinsen für Festhypotheken sind teilweise wieder unter 2 Prozent gefallen. Was ist ihr Gedanke dazu? 

Die Teuerungsrate bewegte sich seit mehreren Monaten innerhalb des von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) angestrebten Rahmens von 0 bis 2 Prozent, wodurch eine Stagnation des Leitzinses absehbar war. Die Frage, ob eine baldige Senkung des Leitzinses aus Perspektive des Immobilienmarktes vorteilhaft wäre, lässt sich jedoch nicht eindeutig beantworten. Zweifellos ist es für Investoren vorteilhaft, wenn die Fremdkapitalzinsen sinken – eine Entwicklung, die zum Teil bereits eingetreten ist. Aus meiner Sicht würde ein kurzfristiges Schwanken der Zinsen jedoch der Stabilität der Nachfrage eher schaden als nutzen. 

Sind im aktuellen Jahr weitere Ertragsoptimierungen möglich? 

Ja, für Renditeimmobilien bestehen auch dieses Jahr gute Chancen für Ertragsoptimierungen. Nebst den Optionen durch den gestiegenen Referenzzinssatz lassen sich zum Beispiel Optimierungen durch die Ausschöpfung von Potenzialen realisieren. Durch das Erkennen und Nutzen von Aufzonungen und Ausnutzungsreserven können Eigentümer den Wert und die Erträge ihrer Immobilien steigern.

Eine sorgfältige Analyse der Möglichkeiten in der Gemeinde und in der entsprechenden Bauzone ist hierfür essenziell. Mittels digitaler Tools kann heute eine erste grobe Analyse vorgenommen werden, um Potenziale zu identifizieren. Um die Ausnützungsreserven zu verifizieren, empfehlen wir, erfahrene Fachpersonen beizuziehen.

Unsere Zusammenarbeit mit renommierten Architekturbüros ermöglicht eine professionelle Analyse der baulichen Möglichkeiten auf den Grundstücken. Auf dieser Grundlage entwickeln wir massgeschneiderte Empfehlungen für unsere Kunden, um festzustellen, welche Nutzung an diesem Standort das sinnvollste Szenario darstellt, um das volle Potenzial auszuschöpfen. 

Welche Schlüsselfaktoren sehen Sie als entscheidend für die Attraktivität und den Wert einer Anlageimmobilie an?  

Die entscheidenden Faktoren, die eine Anlageimmobilie besonders attraktiv machen, sind zweifellos ihre Lage und das Entwicklungspotenzial. Eine erstklassige Lage ist oft der wichtigste Aspekt, da sie den langfristigen Wert und die Attraktivität der Immobilie massgeblich beeinflusst. Immobilien in begehrten, gut angebundenen oder aufstrebenden Gegenden bieten nicht nur eine hohe Nachfrage und stabile Mieteinnahmen, sondern auch eine bessere Wertsteigerung über die Zeit. 

Zusätzlich spielt das Entwicklungspotenzial eine entscheidende Rolle. Immobilien, die Raum für Erweiterung, Modernisierung oder eine Umnutzung bieten, können für Investoren besonders interessant sein. Solche Objekte ermöglichen es, den Wert der Immobilie durch gezielte Massnahmen zu steigern und sich an verändernde Marktanforderungen anzupassen. Insgesamt sind es diese beiden Faktoren – Lage und Entwicklungspotenzial – die eine Anlageimmobilie auf dem Markt hervorheben und zu einer lukrativen Investition machen. 

Trotz der Schwankungen im Markt bleiben spezielle Liebhaberobjekte preisstabil und gefragt. Können Sie Beispiele solcher Objekte nennen und erklären, warum diese auch in dynamischen Zeiten attraktiv bleiben? 

Wir beobachten, dass bestimmte Liebhaberobjekte ihre Preisstabilität bewahren und weiterhin stark nachgefragt sind. Ein gutes Beispiel dafür sind historische Gebäude in erstklassigen Lagen, die sich durch ihre Individualität und Seltenheit auszeichnen. Solche Objekte haben oft einen kulturellen oder architektonischen Wert, der über den reinen materiellen Wert hinausgeht.  

Der Grund für die anhaltende Attraktivität dieser Liebhaberobjekte liegt in ihrer Einzigartigkeit und der begrenzten Verfügbarkeit. Sie bieten etwas, das nicht leicht replizierbar ist, und ziehen daher eine spezifische Käufergruppe an, die Wert auf Exklusivität und Besonderheit legt. Diese Eigenschaften machen solche Immobilien zu einer stabilen Investition.